精裝修定義：根據(jù)建設(shè)部出臺的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》，住宅全（精）裝修是指所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。通俗來講，精裝修交付是指業(yè)主拿到鑰匙后只需要采購軟裝家具以及電器（廚衛(wèi)以外）等即可快速入住的房屋交付模式。精裝修房屋水電線路、開關(guān)、門窗等基礎(chǔ)設(shè)施完成鋪裝，墻面地板完成粉刷，廚電和熱水器等廚房衛(wèi)浴設(shè)備均已完成安裝。

1、精裝修企業(yè)競爭格局

    我國建筑裝飾行業(yè)以民營經(jīng)濟為主體，民營企業(yè)占建筑裝飾企業(yè)總數(shù)的大多數(shù)。經(jīng)過市場的洗禮，精裝修行業(yè)內(nèi)企業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，企業(yè)與資本市場融合的速度加快。以精裝修行業(yè)內(nèi)多家上市公司為第一梯隊、行業(yè)內(nèi)250多家百強企業(yè)為第二梯隊、行業(yè)內(nèi)近3千家一級資質(zhì)企業(yè)為第三梯隊、行業(yè)內(nèi)8萬多家有資質(zhì)的企業(yè)為第四梯隊、行業(yè)內(nèi)4萬多家有營業(yè)執(zhí)照無資質(zhì)的小微企業(yè)為第五梯隊的大樹三角形梯次結(jié)構(gòu)已經(jīng)日益鞏固。企業(yè)所處的梯級已經(jīng)成為市場評判企業(yè)，分配社會工程資源的重要依據(jù)，特別是大型優(yōu)質(zhì)工程項目資源分配的主要標(biāo)準(zhǔn)。

    2、精裝修市場空間

    住宅裝飾精裝修的周期與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期相關(guān)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年我國商品住宅施工面積為57億平方米；新開工面積15.34億平方米；竣工面積6.6億平方米。

2011-2018年我國商品住宅施工、新開工、竣工面積情況

資料來源：國家統(tǒng)計局

    建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃明確提出到2020年，我國新開工全裝修成品住宅面積要達30%，一舉將我國精裝修建設(shè)推入爆發(fā)期，各地區(qū)精裝修普及率加速提升，精裝修市場規(guī)模不斷擴大。

    隨著地價的處于高價，樓價也不斷的增長，對地產(chǎn)商來說，為了平穩(wěn)地價成本，就必須提高樓盤售價，而通過精裝修提供的附加產(chǎn)品的方式來提升樓價成了更多地產(chǎn)商的選擇。另一方面，對比高樓價格，裝修的價格更能讓購房者接受。

    目前消費者對精裝修住房的購買意愿已成上升的趨勢，由于二三四線城市新建住宅規(guī)模更大，隨著精裝房的持續(xù)滲透，我國精裝房市場規(guī)模預(yù)計有很大增長空間。我國各類精裝修企業(yè)不斷涌現(xiàn)，市場競爭不斷加劇，精裝修企業(yè)相互兼并，規(guī)?；l(fā)展成為趨勢。

    2018年我國商品房住宅銷售面積約147929萬平方米，國內(nèi)精裝修商品住宅滲透率約23.61%，國內(nèi)商品房精裝修面積規(guī)模約34926萬平方米。近幾年我國商品房精裝修面積情況如下圖所示：

2012-2017年中國精裝修行業(yè)需求市場情況

資料來源：智研咨詢整理

    2012年，我國精裝修價格為1346元/平方米，2018年我國精裝修價格增長至1505元/平方米。

2012-2018年我國精裝修價格走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    3、精裝修細(xì)分市場規(guī)模情況

    2018年我國精裝修市場規(guī)模為6124億元，較2017年的4354億元增長40.65%。

2012-2018年我國精裝修市場規(guī)模及增速走勢

資料來源：智研咨詢整理

    精裝修產(chǎn)品按照應(yīng)用范圍來劃分可以分為整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛(wèi)浴潔具及其他標(biāo)配和裝修材料及服務(wù)。

2018年中國精裝修應(yīng)用市場需求特征

資料來源：智研咨詢整理

    2012年，我國整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛(wèi)浴潔具及其他標(biāo)配市場規(guī)模為152億元，裝修材料及服務(wù)市場規(guī)模為1454億元。到2018年，我國整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛(wèi)浴潔具及其他標(biāo)配市場規(guī)模為831億元，裝修材料及服務(wù)市場規(guī)模為5293億元。

2012-2018年精裝修細(xì)分產(chǎn)品市場規(guī)模（億元）

年份	整體櫥柜、木門、瓷磚、木地板、衛(wèi)浴潔具及其他標(biāo)配	裝修材料及服務(wù)
2012年	152	1454
2013年	233	2061
2014年	251	1962
2015年	324	2396
2016年	469	3332
2017年	576	3778
2018年	831	5293

資料來源：智研咨詢整理

    2019年發(fā)布的，《關(guān)于等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達到基本使用標(biāo)準(zhǔn)?！锻ㄖ穼ξ覈b修行業(yè)起到進一步推動作用，預(yù)計我國商品房精裝修滲透率將繼續(xù)保持增長。

2019-2025年我國商品房精裝修面積及滲透率預(yù)測

    2018年精裝房家裝中，建材（戶內(nèi)門，地板等）、衛(wèi)浴（坐便器、洗面盆等）、廚房部品（廚房水槽、櫥柜等）配置率均在95%以上；家電中，與硬裝結(jié)合較好的煙機、灶具為一級配套（90%以上），消毒柜、空調(diào)、熱水器、新風(fēng)系統(tǒng)為二級配套（20%-70%以上），多數(shù)家電仍處于三級配套（0-20%）。

2018年精裝修商品住宅配套家電規(guī)模（萬套）及配置率（%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2014年-2019h1精裝房開盤套數(shù)及同比增速（單位：套）

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2016-2019年精裝修商品住宅滲透率

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    一、精裝房增長原因

    國家基于對綠色環(huán)保等因素考慮，加速推動精裝房普及，發(fā)布可執(zhí)行性較強的政策規(guī)范和目標(biāo)計劃。對政府而言，精裝房有效避免分散裝修帶來的粉塵和噪聲污染、促進裝修材料的節(jié)約、減少建筑垃圾的產(chǎn)生，符合綠色環(huán)保的發(fā)展趨勢；2016年當(dāng)年住建部和住建廳分別發(fā)布《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》和《關(guān)于推進住宅全裝修工作的意見》，完善精裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)化精裝修推進的工作安排，次年住建部《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》明確提出2020年新開工全裝修成品住宅面積達到30%。在國家級政策的指導(dǎo)下，各地區(qū)紛紛出臺省市級政策，多數(shù)限制了新開盤地產(chǎn)項目的毛坯房比例。

全/精裝房相關(guān)政策頒布頻率

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全國性住宅精裝修政策概覽

年份	內(nèi)容
1999年	《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》提出加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免 二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費和擾民等現(xiàn)象。
2002年	《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》提出制定了裝修管理、設(shè)計、實施等方面的細(xì)則，提出推行裝修一次到位的根本目的在于逐 步取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房；規(guī)范裝修市場，促使住宅裝修生產(chǎn)從無序走向有序。
2008年	《關(guān)于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》要求各地制定出臺相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或采用菜 單式裝修模式，分步實施，逐步達到取消毛坯房、直接向消費者提供全裝修成品房的目標(biāo)。
2013年	《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動方案的通知》，提出“積極推行住宅全裝修，鼓勵新建住宅一次裝修到位 或菜單式裝修，促進個性化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一”。
2016年	《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》，進一步完善了現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)對新建住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收的要求，為全裝修住宅 的健康發(fā)展提供了技術(shù)規(guī)則和保障，對推動住宅全裝修發(fā)展和住宅產(chǎn)業(yè)化也將起到積極的推動作用。
2016年	《關(guān)于推進住宅全裝修工作的意見》，明確了住宅全裝修的范圍、原則，提出了住宅全裝修的工作目標(biāo)和任務(wù)規(guī)定了住宅全裝修 的具體工作內(nèi)容，從加強住宅全裝修、住宅產(chǎn)業(yè)化基地建設(shè)、相關(guān)政策支持、強化開發(fā)企業(yè)自身能力建設(shè)以及監(jiān)督落實等方面提 出了具體要求。
2017年	《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》提出到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%

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    房企在毛坯房限價背景下，精裝修成為商品房提升單位面積售價增厚利潤的重要手段，積極響應(yīng)國精裝房政策推動行業(yè)發(fā)展。2017年開始，各地區(qū)對房市限價，“限房價，競地價”，毛坯房利潤被擠壓。精裝房通過低價采購上游建材、家電，集中裝修后“打包”銷售可增加自身利潤，成為企業(yè)維持業(yè)績的重要手段。此外，由于地產(chǎn)商議價能力強，結(jié)算以應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)為主，房屋預(yù)售與工程款票據(jù)支付形成的賬期差異使開放式從上游企業(yè)獲得更多流動性；將精裝費算入土地開發(fā)成本，還可增加土地增值稅扣除值，從而減少費用支出。

    精裝房也有利于消費者，減少裝修所需要的精力和時間，消費者接受度逐步提高。盡管當(dāng)前精裝房存在諸多不足，如：1、精裝費用不透明（多按照單位平米計費），部分地產(chǎn)商將限價損失的利潤變相加價于精裝房，出現(xiàn)精裝費過萬元/m2的天價精裝房；2、部分施工單位偷工減料，質(zhì)量問題頻繁出現(xiàn)，透支消費者信任。但對于消費者而言，購買精裝房幫助消費者省去大量房屋裝修的繁瑣流程和時間，實現(xiàn)“拎包入住”，因此目前消費者對于精裝房并不排斥。未來隨著精裝房政策的細(xì)化完善（如長沙要求精裝費用不超過2500元/m2；合肥擬對精裝修價格評級，最高不超過3500元/m2），預(yù)計消費者對于精裝房的接受程度也將進一步提高。

精裝房發(fā)展的驅(qū)動力

角色	優(yōu)勢
政府	有效避免分散裝修帶來的粉塵和噪聲污染； 促進部分裝修材料的節(jié)約； 減少建筑垃圾的產(chǎn)生，處理建筑垃圾耗費巨大社會成本；
地產(chǎn)商	低價規(guī)模采購，集中裝修，控制成本；與消費者共享溢價，擴大利潤； 減少資金占用和資金成本，優(yōu)化現(xiàn)金流； 土地增值稅優(yōu)化
消費者	減少裝修所需要的精力和時間

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    2018年我國精裝修商品住宅滲透率為27.5%，對比海外北美（80%）、歐洲（86%）、日本（84%）等地區(qū)滲透率仍有明顯提升空間。具體拆分來看，不同層次城市精裝房滲透率差異較大，一線地區(qū)由于精裝房政策推出時間更早，商品房價格更高，業(yè)主對于精裝修帶來的額外購房支出接受度更高，因而滲透率較高，一線城市精裝房占已達到較高水平（86%），而二線（50%）、三四線（8%）地區(qū)仍存在較大的提升空間

2018年各國精裝房占比情況

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2018年不同層級城市精裝房滲透率對比

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    住宅項目在拿地開工后約6個月開盤發(fā)售，此時會初步確定精裝房采用的廚電品牌，廚電企業(yè)因而獲得初步訂單情況。從房屋開盤到毛坯竣工約18-24個月，在毛坯主體竣工前3個月左右住宅開發(fā)商將提供給廚電企業(yè)確切的廚電訂單，廚電企業(yè)排產(chǎn)，在房屋毛坯竣工后進行發(fā)貨安裝，1-3個月完成安裝、驗收以及確認(rèn)收入?？偨Y(jié)來看，從精裝房開盤到廚電安裝大約相隔2年時間。

    精裝房中廚電配套率高，地產(chǎn)商成為廚電新的渠道商，隨著精裝房比例提升，預(yù)計未來新房產(chǎn)生的廚電需求將被工程渠道（廚電廠商對接地產(chǎn)開發(fā)商）截流，對原有的零售渠道產(chǎn)生沖擊。

    預(yù)測，2019年二三線及以下地區(qū)精裝房規(guī)模占比有望從2014年的61.2%提升至95.8%（2018年一線城市精裝房占比4.2%；2018年北上廣深商品住宅銷售面積3720萬平方米，按平均106m2/套估算共35萬套商品房，86%滲透率則有30萬套精裝房，占比約10%，奧維數(shù)據(jù)中一線城市4.2%的精裝房占比可能偏低）。從碧桂園（2018年銷售額7146億，銷售面積7537萬平米，銷售規(guī)模第1）的精裝修住宅開盤的結(jié)構(gòu)變化可以看到，中低價樓盤規(guī)模占比提升，均價低于1萬/平米的樓盤占比由2017年的49.6%提升至2018年的55%。

2014-2019e各級城市精裝房市場規(guī)模占比

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    精裝房市場從高價樓盤向中低價樓盤轉(zhuǎn)變的過程中，市場格局變化明顯，國內(nèi)龍頭品牌份額大幅提升。從地產(chǎn)的視角看，2018年推出精裝商品住宅的開發(fā)商增加80%，共885家，隨著其他地產(chǎn)商進入精裝項目領(lǐng)域，龍頭地產(chǎn)商在精裝房市場的份額比重有所下降，top10地產(chǎn)商份額由2017年的58.5%下滑至46.5%。從廚電企業(yè)的角度看，在高價樓盤中，外資品牌占主導(dǎo)地位，5萬以上樓盤中外資（西門子+博世+伊萊克斯）占比達50.2%，，在但在2萬以下樓盤中份額不足3%。隨著中低價位段樓盤的規(guī)模占比持續(xù)提升，內(nèi)資占比提升，其中老板電器、、據(jù)方太獲益最為明顯，兩者共同占據(jù)2萬以下市場72.2%的市場份額，場占當(dāng)前整體市場64%的市場份額。

    在精裝修持續(xù)向三四線樓盤滲透的過程中，我們認(rèn)為國內(nèi)龍頭品牌的份額仍將維持在高份額的水平，樓盤在品牌選擇上并不會繼續(xù)向中端品牌轉(zhuǎn)移，核心在于龍頭品牌與非龍頭在工程渠道的出貨價差異性較小。根據(jù)測算，老板電器在工程渠道的出貨價僅高出非龍頭品牌約200~300元，對比精裝修數(shù)千元每平米的裝修溢價，更高的品牌定位更能提升樓盤精裝修定位，獲得更好的銷售。鑒于零售終端兩者接近一千的品牌價差，地產(chǎn)商勢將更傾向與龍頭企業(yè)合作，賺取更多利潤。

    2016-2018年3年時間累計增長209%，對應(yīng)cagr為46%，且對比歐美、日本滲透率（>80%），國內(nèi)滲透率（28%）仍有較大空間。行業(yè)高增長主要來自兩個原因：1、國家基于環(huán)保因素加速精裝房普及；2、房企在毛坯房限價下利用精裝房增厚售房利潤。

    2018年/2021年/穩(wěn)態(tài)年精裝房開盤滲透率28%/35%/80%，對應(yīng)可帶來潛在煙機需求240/371/496萬套，穩(wěn)態(tài)年精裝房帶動的煙機需求規(guī)模較2018年仍有107%的提升空間。

    三四線精裝房規(guī)模占比逐步提升，精裝住宅向中低均價樓盤滲透。預(yù)測，2019年二三線及以下地區(qū)精裝房規(guī)模占比有望達到96%（2014年為61%）。精裝房市場從高價樓盤向中低價樓盤轉(zhuǎn)變的過程中，市場格局變化明顯，國內(nèi)品牌價格競爭力強，服務(wù)響應(yīng)速度高，份額提升明顯。

來源：智研咨詢