近日，“公攤面積”的新聞被刷屏，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了嗎？

我們先來看消息的起源：

近日，《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網(wǎng)開始征求意見，里面包含了13項(xiàng)工程項(xiàng)目規(guī)范和25項(xiàng)工程通用規(guī)范。其中，工程項(xiàng)目規(guī)范第10項(xiàng)，即是引發(fā)大家討論的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》。

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》規(guī)范最大亮點(diǎn)：

● 2.3.2?城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付● 2.4.6?住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。● 4.2.4?公共出入口設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：1. 每個(gè)居住單元應(yīng)至少有 1 處公共出入口符合無障礙設(shè)計(jì)要求；2. 公共出入口門洞口寬度不應(yīng)小于 1.20m；●5.1.2?住宅建筑結(jié)構(gòu)必須進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)，且抗震設(shè)防類別不應(yīng)低于丙類。住宅建筑不應(yīng)采用嚴(yán)重不規(guī)則的設(shè)計(jì)方案?！??7.5.1?新建住宅建筑電梯設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：1.?四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9m 的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯。每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有 1 臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50m×1.60m，轎廂門凈寬不應(yīng)小于 0.90m；2.?十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于 2 臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于 1 臺(tái)。

亮點(diǎn)解讀之一：以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易

在《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》當(dāng)中，第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。

多數(shù)人的討論，其實(shí)就源于此?！蹲≌?xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，那不就是取消了嗎？

這只是有些媒體的錯(cuò)誤理解！

《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》只是個(gè)技術(shù)規(guī)范

我們首先要了解一點(diǎn)：這個(gè)征求意見稿，征求的是對(duì)一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見，因?yàn)檫@個(gè)《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動(dòng)的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。

也就是說，這個(gè)規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為，約束對(duì)象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計(jì)算，并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取，也沒直接關(guān)系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件?！渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé)，這其中明確該管的內(nèi)容，怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說了算呢？

所以，指望一個(gè)技術(shù)規(guī)范，就能解決我們大家都關(guān)心的一個(gè)話題，你說怎么解答？

難言的“公攤面積”

之所以大家對(duì)這個(gè)話題這么關(guān)注，確實(shí)是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個(gè)話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積

（套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)建筑面積）

對(duì)于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。

因此很長時(shí)間里，我們經(jīng)常會(huì)看到媒體有報(bào)道，公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn)，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

所以，“公攤”，實(shí)在是一個(gè)大家關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動(dòng)，難免引來猜測(cè)無數(shù)。

“套內(nèi)面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現(xiàn)實(shí)

在這個(gè)《規(guī)范》當(dāng)中，熱議的另一個(gè)原因是“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響?！疤變?nèi)計(jì)價(jià)”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會(huì)取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對(duì)建筑企業(yè)竣工驗(yàn)收等情況而言，我們只說在現(xiàn)實(shí)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中，“套內(nèi)計(jì)價(jià)”真的與“公攤面積”“勢(shì)不兩立”嗎？

我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

對(duì)此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。

而在目前大多數(shù)的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計(jì)價(jià)，而與我們最終簽訂的合同當(dāng)中，卻基本上都是按照套內(nèi)面積來計(jì)價(jià)。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會(huì)告訴你房子1萬/㎡，但在實(shí)際成交過程中，會(huì)明確標(biāo)明以套內(nèi)面積計(jì)算，1.5萬/㎡。

所以，對(duì)于購房人而言，這套房子的總價(jià)實(shí)際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內(nèi)面積來交易的。這和《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的這條要求其實(shí)也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計(jì)算，只不過是計(jì)算方式的改變，對(duì)多交少交多少物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并沒有關(guān)系。

亮點(diǎn)解讀二：新建住宅要全裝修交付

《住宅規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

同時(shí)，《住宅規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。

亮點(diǎn)解讀三：電梯安裝新規(guī)定

除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外，《住宅規(guī)范》還對(duì)未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

對(duì)于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

 

取消公攤：重慶已經(jīng)執(zhí)行17年，你羨慕了嗎？

大家還在熱議《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，殊不知重慶已經(jīng)執(zhí)行了17年“取消公攤”！

今日頭條在“告別買100平米只得70平！住建部發(fā)文：住房按套內(nèi)面積算”一文中說到：

“易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會(huì)否增加公攤面積，如何緩解社會(huì)矛盾，都值得深思。

除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。

2月22日，據(jù)中山日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國平建議，對(duì)商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益?！?/strong>

（本文源自：央視新聞、澎湃新聞、今日頭條，建筑結(jié)構(gòu)綜合整理）