天河舊改，始終繞不開國(guó)際金融城。

早前，國(guó)際金融城東區(qū)以北片區(qū)整體策劃研究及車陂-前進(jìn)片區(qū)策劃方案對(duì)外招標(biāo)，將統(tǒng)籌協(xié)調(diào)片區(qū)內(nèi)的城中村、舊廠房和老舊小區(qū)，推進(jìn)有機(jī)更新，主要涉及到車陂村、前進(jìn)村。

回顧：又見驚喜！天河車陂村、前進(jìn)村舊改跑步進(jìn)場(chǎng)

最近，國(guó)際金融城西區(qū)舊村改造也動(dòng)起來(lái)了，涉及到西區(qū)部分的車陂村、前進(jìn)村，以及棠下村。

近日，廣州市天河區(qū)住房建設(shè)和園林局發(fā)布了2022年06月至2022年07月政府采購(gòu)意向，采購(gòu)項(xiàng)目為：棠下村、車陂村、前進(jìn)村、廣州國(guó)際金融城西區(qū)（舊村實(shí)施范圍以外部分）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查項(xiàng)目，預(yù)算總金額為1022.69萬(wàn)元。

主要工作目標(biāo)是：對(duì)范圍內(nèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核查工作。金融城西區(qū)范圍內(nèi)的員村、程界西村、程界東村3條舊村被排除在外。

這次 ，棠下村舊改也動(dòng)起來(lái)了。車陂村、前進(jìn)村舊改早前已經(jīng)關(guān)注過(guò)，這次重點(diǎn)來(lái)看下棠下村。

01舊改重啟，征收儲(chǔ)備推進(jìn)

棠下村，位于廣州天河的東部，比鄰車陂村，村域范圍東起車陂路、西至華師大東圍墻，南緊靠珠江、北至北環(huán)高速路。

村內(nèi)及周邊有著許多交通干道，科韻路、廣園快速路、中山大道西、黃埔大道中、車陂路，每一條都上下班的必經(jīng)之路，車流量可想而知。

原本臨近廣州地鐵5號(hào)線“科韻路站”、4號(hào)線“車陂站”，自地鐵21號(hào)線開通后，棠下村也擁有了自己的地鐵站“棠東站”，使得地段價(jià)值再次得到跨越式提升。

根據(jù)早前舊改推進(jìn)工作，棠下村舊改分為三個(gè)片區(qū)，即金融城北區(qū)范圍內(nèi)、金融城北區(qū)范圍外、棠下新墟（棠下第十、十一社）。

其中，棠下村新墟社早于2012年6月開始推進(jìn)舊改工作。彼時(shí)，棠下村新墟社開始啟動(dòng)“城中村”改造工作，征求改造意見時(shí)投出了95%以上的同意率。

2013年8月份，新墟社傳出好消息，僅用5個(gè)月的時(shí)間，完成了簽約到全部拆除的工作，順利拆掉最后一棟村民房屋。

速度快得十分驚人，說(shuō)明棠下村村民對(duì)舊改的強(qiáng)烈意愿。2021年2月份，新墟社村民已經(jīng)搬入回遷房，成為村里最早一批吃到舊改“螃蟹”的村民。

與棠下新墟相比，棠下村其余兩個(gè)片區(qū)舊改則十分緩慢。

直到2020年底，棠下村舊改才傳來(lái)開始入戶測(cè)量，該村委托武漢科島地理信息工程有限公司，開展棠下街道棠下股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全面改造的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作。

根據(jù)消息，棠下村有十五個(gè)經(jīng)濟(jì)社，第一至九社（金融城北區(qū)范圍內(nèi)），村屬房屋總建筑面積約54.6萬(wàn)㎡，其中村集體物業(yè)約41.5萬(wàn)㎡，村民房屋約13.1萬(wàn)㎡。

官方消息則是2021年4月，天河區(qū)棠下街道開始招標(biāo)城中村基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作，主要涉及到棠下村（金融城北區(qū)除外）、棠東村的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查項(xiàng)目。

根據(jù)招標(biāo)公告，棠下村片區(qū)范圍用地面積2.592平方千米、實(shí)施范圍用地面積2.578平方千米，棠東村片區(qū)范圍用地面積約0.5881平方千米、實(shí)施范圍用地面積約0.586平方千米，實(shí)施范圍建筑總量暫按為190.19萬(wàn)㎡、153.91萬(wàn)㎡計(jì)算。

啟動(dòng)以來(lái)，棠下村舊改推進(jìn)十分速度。3個(gè)月后，棠下街道再次開展城中村全面改造土地勘測(cè)定界服務(wù)工作。

同一時(shí)間，國(guó)際金融城規(guī)劃范圍內(nèi)的其他舊村，也紛紛推進(jìn)全面改造工作，包括員村、程界西村、程界東村、車陂村等。

但好景不長(zhǎng)，剛剛啟動(dòng)改造的棠下村就遇到了“大拆大建”限令、廣州舊改全面核查。

早前舊村分類計(jì)劃中，棠下村（金融城北區(qū)范圍外）屬于“十年規(guī)劃”項(xiàng)目，尚未啟動(dòng)全面改造前期工作；棠下村（金融城北區(qū)范圍內(nèi)）屬于“五年方案”，完成基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查。

新的推進(jìn)意見中，棠下村（金融城北區(qū)范圍內(nèi)）成為轉(zhuǎn)征收儲(chǔ)項(xiàng)目之一，金融城北區(qū)范圍外的片區(qū)則沒(méi)有給出推進(jìn)意見。

02重點(diǎn)始終在金融城！

對(duì)比今年天河舊改動(dòng)態(tài)，可以發(fā)現(xiàn)，推進(jìn)重點(diǎn)始終離不開國(guó)際金融城。

5月份中，天河舊改有兩條動(dòng)態(tài)，一是、城市更新單元的詳細(xì)規(guī)劃綱要及公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，金融城范圍外約20條舊村成為改造重點(diǎn)；二是、金融城東區(qū)以北片區(qū)中車陂村、前進(jìn)村推進(jìn)片區(qū)策劃方案工作。

盡管這20條舊村成為舊改的重點(diǎn)，但目標(biāo)是做好片區(qū)城市更新單元與舊改項(xiàng)目、重點(diǎn)功能片區(qū)等邊界銜接關(guān)系。本質(zhì)上，是配合國(guó)際金融城的發(fā)展，做好協(xié)調(diào)規(guī)劃、建設(shè)。

車陂村、前進(jìn)村的舊改，自然無(wú)需贅述。

目前，天河舊村改造已經(jīng)轉(zhuǎn)變了推進(jìn)思路，轉(zhuǎn)為全面改造、征收儲(chǔ)備“兩手抓”的方式?？梢钥吹?，國(guó)際金融城、智慧城、天河智谷3個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)內(nèi)的舊村是轉(zhuǎn)為征收儲(chǔ)備的核心。

213個(gè)舊改項(xiàng)目推進(jìn)意見中，天河舊村納入征收儲(chǔ)備的項(xiàng)目包括：大觀村、棠下村（第一至九社，金融城北區(qū)范圍內(nèi)）、員村石東社（員村、程界東村、程界西村）、岑村。

如今，只剩下大觀村、員村、程界東村、程界西村4條舊村尚未有動(dòng)態(tài)發(fā)生。相信，如此趨勢(shì)下，重啟也不遠(yuǎn)了。

回到棠下村來(lái)看，舊改遲遲未有推進(jìn)動(dòng)態(tài)的一個(gè)原因也是與國(guó)際金融城規(guī)劃相關(guān)。

2018年11月，廣州金融城北區(qū)、東區(qū)規(guī)劃正式對(duì)外公示。

棠下村所在的北區(qū)，總用地面積約為143.9公頃，將依托羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)升級(jí)改造，引入創(chuàng)意辦公、商務(wù)辦公等功能，提升金融城產(chǎn)業(yè)功能，規(guī)劃居住人口為3.8萬(wàn)。

棠下村所在片區(qū)承擔(dān)著商業(yè)辦公功能，改造方向?yàn)椋航Y(jié)合棠下涌、棠下村的改造利用，引導(dǎo)金融城向北拓展，沿棠下涌?jī)蓚?cè)設(shè)置商業(yè)娛樂(lè)、商務(wù)辦公、酒店等功能，提升城市環(huán)境景觀。其中，廣州地鐵13號(hào)線經(jīng)過(guò)棠下村，設(shè)有“棠下站”。

這樣的規(guī)劃，也是基于當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行升級(jí)。目前，棠下村村內(nèi)及周邊已經(jīng)匯聚了大量創(chuàng)意科貿(mào)園，包括智慧港企業(yè)孵化基地、遠(yuǎn)洋互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)意園、御富科貿(mào)園、創(chuàng)客谷、本地智慧創(chuàng)新社區(qū)等。

同時(shí)，廣州住建局發(fā)布的《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出廣州致力籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬(wàn)套，努力滿足和解決300萬(wàn)人的住房問(wèn)題。其中，新房供應(yīng)主要來(lái)源于38條重點(diǎn)村的全面改造。

其中，天河區(qū)新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片區(qū)，以及冼村、新塘、新合、員村、吉山、棠下和車陂等城中村改造區(qū)域。

所以，棠下村舊改推進(jìn)工作，對(duì)于國(guó)際金融城的建設(shè)、廣州住房供應(yīng)保障都有至關(guān)重要的作用。而目前的棠下村，顯然很難與國(guó)際金融城的身份匹配。

棠下村，是天河區(qū)人口聚集地之一，是廣州市政府于上世紀(jì)九十年代左右，為了解決老城區(qū)拆遷戶的住房問(wèn)題，出資建設(shè)了棠德社區(qū)。

經(jīng)過(guò)二十幾年的發(fā)展，棠下村人口匯聚、商業(yè)繁華之余，已經(jīng)開始破舊不堪，也被冠予了“外省村”的頭號(hào)。村內(nèi)招租廣告隨處可見，大單間價(jià)格350-850元/月，一房一廳650-1500元/月，兩房一廳1200-2000元/月。

租金低廉、生活配套齊全也是廣州“城中村”的共性，自然村內(nèi)“勝景”也相通，道路狹窄、電線橫空、陽(yáng)光難見等。

目前，棠下村村內(nèi)及周邊已經(jīng)好幾年沒(méi)有新盤入市，最近一期項(xiàng)目入市的是，2018年的富力天朗明居的尾期項(xiàng)目，而大部分項(xiàng)目基本建成年代為千禧年之前。

好消息是，珠江天力項(xiàng)目即將入場(chǎng)，彌補(bǔ)需求空白。資料顯示，該項(xiàng)目由珠江投資、合生創(chuàng)展以及合生商管集團(tuán)共同打造，擬命名為廣州天力高新金融生態(tài)宜居中心。

項(xiàng)目就在駿景花園東北邊，屬于金融城北區(qū)，規(guī)劃五棟32層高住宅，戶型為125-180㎡大平層改善產(chǎn)品，吹風(fēng)價(jià)8-10萬(wàn)元/㎡。

珠江天力項(xiàng)目，正在如火如荼地建設(shè)當(dāng)中

如今，棠下村舊改重啟，對(duì)于金融城北區(qū)及其周邊來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)重大利好。