永慶坊，廣東省廣州市原來的一條破舊老街。沒有大拆大建，而是經(jīng)過一番“繡花功夫”的舊城改造，老街巷成了有人氣的懷舊“網(wǎng)紅地”。過去，類似的舊城改造案例還有不少，他們大多是有著歷史文化風(fēng)貌的街區(qū)，但在城市里畢竟是少數(shù)。現(xiàn)在，這項關(guān)系民生改善、城市更新的項目將推向全國。

不久前召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，將涉及全國居民上億人。老舊小區(qū)改什么？怎么改？將帶來哪些影響？記者進行了采訪。

 

一舉多得惠民之策

——既是民生工程，也是促消費、穩(wěn)投資的舉措，還將促進城市更新

人們俗稱的“老破小”，將是本次改造的重點。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷介紹，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化，公共服務(wù)缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。通過調(diào)研和試點情況來看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，經(jīng)過初步摸查，各地上報需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民上億人。

目前，老舊小區(qū)幾類問題比較突出。

一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖，這些設(shè)施要么缺失，要么老化嚴重，老百姓反映非常強烈。

二是公共服務(wù)缺失，這些小區(qū)建造時間較早，文化娛樂、健身、機動車和非機動車存放不便等問題凸顯。尤其是現(xiàn)在很多老舊小區(qū)居民老齡化程度較高，對電梯等設(shè)施的呼吁由來已久。

三是沒有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，這些問題直接影響到小區(qū)居民的生活感受。

2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。“試點城市的實踐證明，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發(fā)內(nèi)需的重要舉措。”黃艷說。

在國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲看來，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是出于現(xiàn)實的需要，有著多重重要意義?！敖衲暾ぷ鲌蟾嬷?，就部署了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的工作。這首先有助于解決百姓的民生問題。近年來居民生活水平提高了，但是城市大量老舊住房存在著設(shè)施不足、功能不全等諸多短板。”

任興洲對本報記者說，在解決民生問題的同時，老舊小區(qū)改造還能擴大消費，帶動居民戶內(nèi)改造，適應(yīng)人們消費升級的需求。同時，從水電氣路設(shè)施到停車場、電梯等的建設(shè)，將帶動不小的投資，繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業(yè)品的市場需求。此外，從城市化發(fā)展的角度看，老舊小區(qū)改造也能促進城市的更新和功能提升，改善過去外觀上樓宇林立，但內(nèi)部功能不健全的狀況。從國際經(jīng)驗看，城市更新也是城市發(fā)展到一定階段面臨的需要。

就投資而言，國務(wù)院參事仇保興此前撰文指出，據(jù)初步估算中國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

 

不止是樓體翻新

——保基本、提升類、公共服務(wù)類，菜單選項很多元，小區(qū)居民協(xié)商著辦

中國地域廣大，發(fā)達和欠發(fā)達地區(qū)，東部、中部、西部和東北地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的條件有差異，群眾訴求也不一樣，改造工作如何推開？

“中央層面做好政策的頂層設(shè)計，確定改造范圍的原則，具體規(guī)定各地要因地制宜制定。”黃艷說。對改造內(nèi)容，目前可初步分成保基礎(chǔ)、提升類和完善社區(qū)公共服務(wù)三類。

?；镜呐涮自O(shè)施——比如和居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等。今年住建部還指導(dǎo)各地開展垃圾分類，把相關(guān)設(shè)施的配套也作為?；镜膬?nèi)容。北方地區(qū)則可能還要對供暖設(shè)施進行修繕。

提升類的基礎(chǔ)設(shè)施——包括小區(qū)電梯、停車場、活動室、物業(yè)用房等公共活動場地，有條件的地方可以配建。隨著生活水平的提高，居民的訴求也會再提高，當前也鼓勵在改造中建設(shè)一些提升類的基礎(chǔ)設(shè)施。

完善公共服務(wù)類——包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設(shè)施。這些內(nèi)容將完善社區(qū)基本公共環(huán)境，屬于非公益化或半公益化、市場化的選項。

目前已有河北省、廣州市等地區(qū)公布了老舊小區(qū)改造相關(guān)的計劃。例如，《廣州市老舊小區(qū)改造三年（2018－2020）行動計劃》提出，廣州市將于2020年前完成779個老舊小區(qū)改造，并明確小區(qū)公共部分和房屋建筑本體共用部位60項改造內(nèi)容，具體“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。

記者了解到，當前正在實施改造或已經(jīng)完成改造的小區(qū)，一般會按小區(qū)實際需求列出清單，讓居民進行勾選，在居民意愿基礎(chǔ)上，從最迫切最亟須完善的問題開始，逐步改善小區(qū)環(huán)境。這也意味著老舊小區(qū)改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，尤其需要小區(qū)居民的協(xié)商和共識，也對基層統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力提出了要求。

“老舊小區(qū)改造的確面臨一些現(xiàn)實的問題，不過從已經(jīng)試點的城市實踐來看，向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件，大家是能夠接受的?！比闻d洲說，從小區(qū)的建設(shè)、改造到后續(xù)的管理維護，老舊小區(qū)改造是一項系統(tǒng)工程。從全國來看，其實施落地一定不是“一刀切”，而是一個地方一個辦法，甚至一個小區(qū)一個做法，鼓勵在合法合規(guī)范圍內(nèi)探索創(chuàng)新方式。

 

“眾人拾柴”助推改造

——“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”，多渠道籌措資金，更多投融資創(chuàng)新在路上

老舊小區(qū)改造中，有一個關(guān)鍵問題——錢從哪來？

“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”，黃艷說，當前正推動多渠道籌措資金。但是改造的費用、今后運營的費用、給社區(qū)居民提供城市公共服務(wù)和社區(qū)公共服務(wù)供給的費用加起來，資金需求總規(guī)模是非常大的。

各方力量如何在資金問題上“各盡其能”？在任興洲看來，需要將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分分類，并按照不同的改造事項確定資金來源。任興洲說，基礎(chǔ)類的設(shè)施，比如水、電、氣、路、管網(wǎng)等改造項目，是市政基礎(chǔ)設(shè)施的組成部分，應(yīng)主要由政府資金來承擔(dān)；提升類的設(shè)施，比如加裝電梯等，則可由政府補助一部分，小區(qū)居民分攤一部分，根據(jù)各小區(qū)實際條件來安排；增加功能型的，比如養(yǎng)老、托幼、助餐、醫(yī)療、物業(yè)等，則可引入市場化機制，由社會資金投資和運營。同時，也可將一些小區(qū)的公共維修基金盤活運用起來。仇保興指出，中國尚有約5000億元住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中。

從一些地區(qū)的實踐來看，不同來源的資金各自承擔(dān)著不同的改造內(nèi)容。例如河北省《老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區(qū)進行改造，共需改造資金129.6億元。其中，社會可籌集資金約11.7億元，包括市政專營單位可籌集資金約6.5億元，主要承擔(dān)水、電、氣、暖、信地下管網(wǎng)改造、線路整理等；小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位可籌集資金約5.2億元，主要承擔(dān)“三供一業(yè)”分離小區(qū)改造。居民個人可籌集資金約5.6億元，主要用于屋面、樓道、單元門禁等建筑物本體改造。其余112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責(zé)老舊小區(qū)安全設(shè)施、居住功能完善及環(huán)境整治等改造項目。

這是否意味著財政仍然挑大頭？國務(wù)院常務(wù)會議專門指出，要創(chuàng)新投融資機制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。據(jù)了解，各地將圍繞這一命題展開探索，但需注意讓機制可持續(xù)，同時防范風(fēng)險，防止增加地方債務(wù)。

伴隨城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的升溫，許多人關(guān)心這對住房市場會有什么影響？任興洲說，老舊小區(qū)改造完善了設(shè)施、提升了功能，補上了一些短板，將明顯提升存量住房的質(zhì)量，有利于促進存量住房的居住、交易和周轉(zhuǎn)，進而促進居民改善型需求的釋放，利于形成二手房市場和新房市場的良性循環(huán)，總體對住房市場的健康發(fā)展是有利的。當然，老舊小區(qū)改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生太大的影響。

 

來源丨人民日報、中國建筑技術(shù)集團有限公司